sábado, 5 de noviembre de 2016

La Profesionalización del Gremio Inmobiliario

Hacia La Profesionalización del Gremio Inmobiliario




 
Entrevista con Katerine Rojas, Ingeniera Catastral y Geodesta, especialista en avalúos y estudiante de la maestría de Planificación Urbana y Regional de la Universidad de Buenos Aires, la cual fue invitada al foro ‘Impacto Ambiental Inmobiliario’, realizado por Ejefianza S.A., bajo la alianza del Sena y Asofianzas, en la ciudad de Pereira.
Por: Daniela Mejía Castaño 
¿Bajo cuál enfoque o término podemos hablar del crecimiento de una ciudad?
Tenemos dos términos: renovación urbana y expansión urbana. Hablamos de renovación cuando nuestra ciudad ya está consolidada y queremos desarrollarnos de manera vertical, es decir, hacia arriba, para engrosar la densificación. Por su parte, la expansión urbana es cuando crecemos hacia los lados, o de manera horizontal.
¿Con cuál de estos dos términos la ciudad de Pereira se identifica?
Con el término expansión urbana: tan sólo a 2014 se tenían 33 planes parciales, la mayoría de ellos de expansión que, aunque no han sido desarrollados en su totalidad, están a la espera de su ejecución. Ejemplo de ello es el macroproyecto Ciudadela Gonzalo Vallejo Restrepo, ubicado en la zona periférica de la ciudad, específicamente al suroccidente de la ciudad, en donde se espera construir 7 mil viviendas de interés social. En cuanto a renovación urbana hay un caso que llama mucho la atención: Ciudad Victoria. Sin embargo, el plan de renovación urbana del Victoria ejemplifica el mayor desafío de la renovación urbana: los predios renuentes, terrenos poseídos por particulares con los que no ha sido posible negociar para realizar la renovación. Es un gran conflicto, tenemos cuadras renovadas, como la del Éxito, al lado de otras cuadras rezagadas en las que no se puede ejecutar nada.
¿Por qué en la periferia es donde siempre se desarrollan proyectos de vivienda para las clases bajas?
El término economía urbana nos da muchas pistas sobre cómo se emplazaron las localidades o barrios y, a su vez, esto es algo estrechamente relacionado con la renovación urbana. En el pasado nuestro centro histórico se conformaba por la alcaldía, la iglesia y las personas de la clase alta. Sin embargo, ocurrió que población flotante y algunas oficinas menores llegaron allí, la clase media creció, por lo que la clase alta huyó del centro y éste presentó, en consecuencia, un deterioro económico. Por su parte, Esa clase media que quedó allí debía ‘invertir’ en estos predios, pero no contaba con los recursos necesarios para ello, por lo que ésta también huyó un poco ‘más allá’ de donde había migrado la clase alta. De ahí que sea la periferia su hogar. En cuanto al centro, y debido al constante abandono, éste presenta un deterioro social: se convierte en el hogar del habitante de calle.
¿Es importante que el gremio Inmobiliario conozca todo esto y, si lo es, por qué?
Sí, es muy importante que los gestores inmobiliarios conozcan todas estas dinámicas para que se profesionalicen. No tenemos una norma que nos diga qué debemos hacer, lo más cercano es la Ley de Arrendamiento y del Avaluador pero antes no teníamos nada, por lo que había un montón de gente mal informada que se traducía en negocios mal hechos. Queremos conectar el empirismo inmobiliario con la teoría para que el gremio haga ¡plop! Poner a nuestros gestores al mismo nivel y con los mismos argumentos de un economista o de un constructor para que esté en la capacidad de decir si un proyecto es viable o no. Con estos talleres también le apostamos al trabajo en redes sólidas: por lo regular cada gestor hala para su lado, es una rueda suelta, y aquí queremos que se conozcan y trabajen de manera organizada.
Usted es, también, especialista en avalúos; para aclararle el término a nuestros lectores, ¿qué es un avalúo inmobiliario?
Lo mismo que una tasación o valoración inmobiliaria: estimar el valor de un activo por medio de un estudio profesional. Existen dos tipos de avalúo: el catastral y el comercial. El primero nos determina cuánto debemos pagar por impuesto predial. El segundo es realizado por un avaluador certificado.
¿Por qué es importante un avalúo y cómo se puede articular con el objetivo de profesionalizar el gremio inmobiliario?
A la hora de vender solemos darles valores subjetivos a nuestras pertenencias y la propiedad raíz no está exenta de esto, por lo que el valor comercial dado por un avaluador es un punto equilibrado entre lo que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor a recibir. Es una gran asesoría para evitar un mal negocio por desinformación, que es lo que buscamos a toda costa con estos ciclos de formación.
¿Existen tarifas legales para el cobro de avalúos en Colombia?
No existen. En general se cobra un porcentaje por el valor total que arroja el inmueble. Regularmente entre mayor sea el valor del inmueble menor será la tarifa. Para inmuebles más pequeños algunos avaluadores tienen tarifas establecidas que están entre los 250 y 300 mil pesos.
Para continuar con ese espíritu de legalidad y profesionalismo, ¿cuándo se debe sospechar?
Cuando nos ofrezcan tarifas muy bajas o servicios como ‘Avalúo Express’ y/o ‘Avalúo en 24 horas’. No quiero generalizar, pero hay que ser precavidos. En dos horas es casi improbable tener listo un avalúo, a no ser que la base de datos de quien ofrece el servicio sea muy buena y pueda valerse de ella. Además, una visita exhaustiva a la propiedad y al sector es obligatoria. La ética profesional juega un papel relevante: el garante de cada avalúo y de cada transacción inmobiliaria, en general, es el nombre del asesor que la realiza.

sábado, 22 de octubre de 2016

Gremio inmobiliario, llamado a rehacer la fórmula de como habitamos la ciudad



Con la invitación de Ejefianza S.A. y en el marco del Programa de Formación Continua Especializada, apoyada por el Sena y Asofianzas, se realizó -en Pereira- el foro ‘Impacto Ambiental Inmobiliario’. Aquí, la entrevista con el ingeniero ambiental Juan Camilo Rueda, magíster en ingeniería civil, planeación ambiental y  uno de los expositores del foro. 
Por: Daniela Mejía Castaño
¿A qué le apuesta el programa de Formación Continua Especializada, cuáles serán los temas bandera de éste y de los próximos foros que se realicen? 
Se le apuesta a la profesionalización del gremio inmobiliario, es importante que ellos comprendan que los temas de calidad ambiental influyen en el desarrollo urbano; que desde quien construye la propiedad, hasta quien la vende, entienda cómo se debe desarrollar su ciudad en concordancia con su Plan de Ordenamiento Territorial (POT), las diferentes restricciones sobre la expansión urbana y los grandes desafíos ambientales que se presentan. En definitiva, le queremos apostar a cambiar un gran paradigma inmobiliario: Las ciudades sostenibles y respetuosas con el medio ambiente son costosas. Lo cual es incorrecto, ya que, si mejoramos la calidad de vida, en términos de vivienda, las retribuciones tangibles y no tangibles serán altísimas. Queremos que todos en Pereira comprendan que los territorios con mayor calidad ambiental son los más valiosos del mercado.
En ese sentido, ¿Qué fallas tienen las constructoras?
Varias. Sufren porque se les pide construir con buen espacio público sus proyectos inmobiliarios, porque se les exige construcciones de calidad; pero lo que no entienden es que entre más alta sea la calidad del aire que se respira en su proyecto, entre mejor huela el río vecino y entre más zonas verdes le rodeen, más podrían cobrar por metro cuadrado y, en consecuencia, mejorarían la calidad de vida de los habitantes. En definitiva, debemos hacerles y hacernos un llamado para que se respeten las estructuras ecológicas principales de la ciudad, esos ecosistemas que están alrededor de Pereira y que nos proveen de todo aquello que necesitamos para vivir. Ejemplo de ello es el río Otún, el único afluente que abastece de agua a la ciudad, pero que ha tenido un desarrollo ilegal a su alrededor y que recibe gran parte del agua residual que se genera. Con el proyecto ‘Parque Lineal del Río Otún’, que apenas está en fase investigativa, se apuesta por estos terrenos cercanos al río. Este proyecto, bien ejecutado, haría que estos terrenos se conviertan en los más caros del departamento, y es a eso a lo que hay que apuntarle: hacer de las tierras risaraldenses algo valioso y competitivo.
Y como nación, ¿En qué fallamos?
Primero, nuestra legislación o es muy vieja, o es inentendible o, en el peor de los casos, es contradictoria. Además, tenemos un problema socioeconómico muy grande: La ocupación ilegal de tierras. Si la gente no es dueña de sus tierras, si son desplazados forzados de sus lugares de origen, ocuparán tierras en la ciudad, específicamente las vulnerables, donde nadie debe vivir. En las ciudades creemos que el conflicto interno de Colombia no nos afecta, pero estamos equivocados, las consecuencias las vemos en nuestros ecosistemas día tras día. Es algo real: si vas a las laderas de las montañas o a los lados de los ríos te darás cuenta que son estas poblaciones las que viven allí y, tarde o temprano, seremos nosotros, el pueblo, representado por nuestros gobiernos locales, quienes tendremos que responder por estas vidas y asumiremos el costo de la contaminación que se genere.
¿Cuándo se inicia a hablar de ‘ciudades verdes’ en Colombia?
Todo se originó en el año 2000, cuando los países del mundo firmaron los Objetivos del Milenio (ODM), los cuales se vencieron el año pasado y, en palabras muy generales, ningún país cumplió a cabalidad. Luego, se firmaron los Objetivos de Desarrollo Sostenible, que van a 2030, y propenden por hacer de nuestras ciudades organismos ambientalmente amigables, sostenibles y resilientes. En Colombia los Planes de Ordenamiento Territorial se implementaron en 1997. El concepto de ecourbanismo es nuevo, no tiene más de 20 años. Sin embargo, hay que tener en cuenta que hablar de verde suena bonito y fácil, pero no lo es. Desconocemos cómo crece nuestra ciudad y el poder productivo de ésta. He conocido personas que han dejado de sembrar en el campo por limpiar vidrios en los semáforos de las ciudades, les va mejor, y todo esto afecta el concepto de ecourbanismo.
¿Cómo se debe proceder, entonces, con la vida que se desarrolló antes de la norma?
Lo primero es determinar cuánto de eso se desarrolló en zonas de riesgo mitigable y qué se puede hacer. Luego, determinar las comunidades que estén en riesgo real: personas que vivan sobre una falla tectónica o en zonas de inundación y relocalizarlas cuanto antes.
¿Cuál es el problema o la queja recurrente sobre el espacio público en Pereira?
Que no hay suficiente, el que hay no es de buena calidad y tampoco hay recursos para mantenerlo. La Organización Mundial de la Salud (OMS) le dijo al mundo que lo mínimo que debe tener un ciudadano son 15 m2 por persona, en Pereira hay 1,6 m2 por persona. No hay conectividad: mientras caminas por una calle con un buen anden, de la nada, te topas con una calle sin éste. En Pereira ocurrió algo muy especial con el predio del Batallón San Mateo: era la oportunidad de oro para hacer un gran parque para la ciudad, pero se prefirió darle mayor espacio a la construcción. Y este es un tema complicado: si bien es cierto que necesitamos zonas verdes, ¿qué haremos con las personas nuevas que llegan a la ciudad, enviarlos a municipios cercanos? Entonces, se da una dinámica desorganizada: no vivo en Pereira, pero envío a mis hijos a estudiar allí; pago impuestos en otro municipio, pero hago uso de todos los beneficios que Pereira me da; pago servicios a empresas públicas que no son de Pereira, pero saco provecho de la ciudad. Es algo muy complejo. Esto no es un problema exclusivo de Pereira, es de toda Colombia, y tenemos que buscar, entre todos, una solución.
Bajo este panorama y configurándonos como consumidores críticos, ¿Qué podemos hacer para jugar un papel positivo y ético en esta problemática?
Como consumidores debemos, siempre, buscar lo mejor, y lo mejor, en todos los casos, no es tener un centro comercial como vecino. Es tener buenos andenes, muchos árboles y espacios verdes, tener poca contaminación auditiva. Sin embargo, hay que ser realistas, vivimos donde nuestro bolsillo nos lo permite por lo que, por encima de las constructoras, debemos exigirle al gobierno de turno. Y también debemos preguntarnos por formas ecológicas de sostener nuestros hogares: paneles solares que generen energía solar y reemplacen la energía eléctrica. Por ejemplo, si tengo una finca, puedo adaptarla y volverla sostenible, luego, le contaré a mi vecino que ahorro dinero con mis paneles solares, que la factura ha disminuido y, por consiguiente, él hará lo mismo con su finca. Definitivamente debemos repensar la forma como habitamos la ciudad, y es el gremio inmobiliario uno de los primeros llamados a rehacer la fórmula.
Artículo publicado por:
https://rentarinmobiliaria.wordpress.com/2016/10/21/gremio-inmobiliario-uno-de-los-primeros-llamados-a-rehacer-la-formula-de-como-habitamos-la-ciudad/

lunes, 26 de septiembre de 2016

Reunión del gremio de Afianzadores

Reunión del gremio de Afianzadores


En la sede de Ejefianza S.A. de Pereira, se llevó a cabo la Asamblea Anual, en la cual participaron los representantes de las fianzas del país vinculadas a esta asociación.

Sentados: Gloria Elena Zuleta García, gerente de Ejefianza; Martha Esperanza Rondón, Martha Rocío Monroy, Rocío Ospina Jaramillo. De pie: Carlos Manuel García Barco, Adolfo Luis Kleber Hernández, Jorge Luis Fernández Pinedo, Gabriel Burgos Mantilla, Fabiola del Socorro Angulo Arrieta, Carlos Enrique Villamizar, Luis Enrique Ayala Vicenzini, Gloria Amparo Castaño Gallego, Claudia Patricia Orozco Yaruro, Alberto Efraín García Díaz y Patricia Ortíz Rodríguez

Tomado de: http://eldiario.com.co/anteriores/show/name/SOCIALES/f/25-09-2016

lunes, 22 de agosto de 2016

SEGURO vs FIANZA DIFERENCIAS


DIFERENCIAS

Con el propósito de aclarar las inquietudes de nuestros clientes,  y evitar la confusión que puede existir sobre las figuras de Fianza y Seguro, a continuación presentamos un pequeño resumen acerca de las definiciones y diferencias entre ambas, para lo cual nos permitimos hacer las siguientes consideraciones:




En cuanto a su definición:

Frente a la figura de “Seguro”, nuestra legislación no contempla una definición específica; sin embargo, nos podemos apoyar en doctrinantes que han tratado  de llenar dicho vacío, entre los cuales podemos encontrar la siguiente definición:

El Seguro es un contrato por el cual una persona jurídica debidamente autorizada por el ESTADO, se obliga mediante una prima a pagar al beneficiario o al asegurado hasta el monto total de la suma asegurada, en el caso de verificarse la eventualidad prevista[1]

Por el contrario, nuestra legislación si se ocupa de describir lo relacionado al contrato de Fianza, y lo expresa de manera clara, en los artículos del 2361 hasta el 2408 del Código Civil, entre los cuales lo define como:

La fianza es una obligación accesoria, en virtud de la cual una o más personas responden por una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple”.

En cuanto a su existencia:

Otra de las diferencias entre estas dos figuras, radica en que el contrato de “seguro” es un contrato principal, por lo que puede subsistir por sí solo, sin necesidad de la existencia de otro contrato, debido a que lo que se asegura es una “eventualidad prevista”; Por el contrario, el contrato de “Fianza” es un contrato accesorio, que requiere de la existencia de otro contrato principal, sobre el cual va a garantizar su cumplimiento (Art. 1499 C.C.).


En cuanto a la persona que lo expide:

La persona que expide los “seguros” necesariamente tendrá que ser una empresa aseguradora, las cuales se encuentran reguladas por la Superintendencia financiera.

Por otro lado, las personas que expiden los “contratos de Fianza” son personas jurídicas, legalmente constituidas, las cuales se encuentran reguladas por la Superintendencia de sociedades y su información se puede consultar en las cámaras de comercio.

Ahora bien, cada entidad, sea aseguradora o afianzadora, es autónoma en decidir hacia qué sector del mercado enfocará el desarrollo de sus actividades, así como también son autónomas en delimitar los servicios a ofrecer.

En el caso particular de  EJEFIANZA S.A.; es una empresa que nació del gremio inmobiliario del Eje Cafetero, constituida legalmente en el año 2007, surgiendo de la necesidad del gremio inmobiliario de contar con un aliado estratégico, en la garantía de sus contratos de arrendamiento y apoyo en el desarrollo de sus actividades comerciales.

Es por eso, que nuestro gran compromiso es y seguirá siendo, propender  por el fortalecimiento y desarrollo del gremio inmobiliario, lo cual nos ha llevado a constituirnos en la AFIANZADORA LIDER DEL EJE CAFETERO, caracterizándose principalmente por:

  •  La agilidad en el estudio de crédito de sus solicitudes.
  • La excelente atención a todos sus clientes
  • La constante lucha para la profesionalización del gremio inmobiliario, con las capacitaciones dictadas en diferentes áreas, tanto para los clientes inmobiliarios vinculados, como para su equipo de colaboradores
  • La asesoría jurídica permanente.
  • El fomento de la integración y buenas costumbres comerciales en el gremio inmobiliario.


EJEFIANZA S.A., es hoy,  más que una empresa del sector inmobiliario, el RESPALDO Y APOYO INTEGRAL que el inmobiliario necesita.




[1] GALINDO CUBIDES, Hernando. (2011). “El seguro de Fianza. Garantía Única de Cumplimiento”. Segunda Edición. Bogotá D.C. – Colombia. Legis S.A. Pág. 43.





lunes, 18 de julio de 2016

FIANZA DE SERVICIOS PÚBLICOS


Es una garantía inmobiliaria que cubre el valor facturado por concepto de servicios públicos domiciliarios básicos como: acueducto, alcantarillado, aseo, energía, telefonía pública básica y consumo de gas domiciliario. 

Al adquirir este producto, la inmobiliaria accede a un beneficio adicional al de fianza para canon de arrendamiento, administración e IVA, y podrá tener la seguridad en el pago de las facturas mencionadas que llegan con posterioridad a la entrega del inmueble, o en los casos de abandono o restitución judicial del mismo.


Ejefianza le garantiza a la inmobiliaria el pago de las facturas hasta por el monto que haya afianzado por concepto de servicios públicos, protegiendo de esa manera el patrimonio del propietario, minimizando los riesgos y mitigando los pagos de obligaciones no canceladas por los inquilinos al momento de la desocupación o restitución del inmueble aunque dichas obligaciones formen parte del contrato de arrendamiento.




martes, 17 de mayo de 2016

Gracias Eje cafetero



El taller Educativo sobre:

Certificado de tradición y otras garantías inmobiliarias fue un éxito.

Ejefianza S.A. sigue aportando a la profesionalización del gremio inmobiliario 










































domingo, 1 de mayo de 2016

Jacobo Castañeda Toro un Héroe de Verdad

Jacobo Castañeda Toro un Héroe de Verdad




viernes, 22 de abril de 2016

Capacitación: Taller Educativo sobre Certificado de Tradición y otras Garantías Inmobiliarias


Taller Educativo sobre Certificado de Tradición y otras Garantías Inmobiliarias 


Ejefianza los invita al Taller Educativo sobre Certificado de Tradición y otras Garantías Inmobiliarias que se realizará en las ciudades de Pereira, Manizales y Armenia los días 27 y 28 de abril y 6 de Mayo respectivamente.