sábado, 5 de noviembre de 2016

La Profesionalización del Gremio Inmobiliario

Hacia La Profesionalización del Gremio Inmobiliario




 
Entrevista con Katerine Rojas, Ingeniera Catastral y Geodesta, especialista en avalúos y estudiante de la maestría de Planificación Urbana y Regional de la Universidad de Buenos Aires, la cual fue invitada al foro ‘Impacto Ambiental Inmobiliario’, realizado por Ejefianza S.A., bajo la alianza del Sena y Asofianzas, en la ciudad de Pereira.
Por: Daniela Mejía Castaño 
¿Bajo cuál enfoque o término podemos hablar del crecimiento de una ciudad?
Tenemos dos términos: renovación urbana y expansión urbana. Hablamos de renovación cuando nuestra ciudad ya está consolidada y queremos desarrollarnos de manera vertical, es decir, hacia arriba, para engrosar la densificación. Por su parte, la expansión urbana es cuando crecemos hacia los lados, o de manera horizontal.
¿Con cuál de estos dos términos la ciudad de Pereira se identifica?
Con el término expansión urbana: tan sólo a 2014 se tenían 33 planes parciales, la mayoría de ellos de expansión que, aunque no han sido desarrollados en su totalidad, están a la espera de su ejecución. Ejemplo de ello es el macroproyecto Ciudadela Gonzalo Vallejo Restrepo, ubicado en la zona periférica de la ciudad, específicamente al suroccidente de la ciudad, en donde se espera construir 7 mil viviendas de interés social. En cuanto a renovación urbana hay un caso que llama mucho la atención: Ciudad Victoria. Sin embargo, el plan de renovación urbana del Victoria ejemplifica el mayor desafío de la renovación urbana: los predios renuentes, terrenos poseídos por particulares con los que no ha sido posible negociar para realizar la renovación. Es un gran conflicto, tenemos cuadras renovadas, como la del Éxito, al lado de otras cuadras rezagadas en las que no se puede ejecutar nada.
¿Por qué en la periferia es donde siempre se desarrollan proyectos de vivienda para las clases bajas?
El término economía urbana nos da muchas pistas sobre cómo se emplazaron las localidades o barrios y, a su vez, esto es algo estrechamente relacionado con la renovación urbana. En el pasado nuestro centro histórico se conformaba por la alcaldía, la iglesia y las personas de la clase alta. Sin embargo, ocurrió que población flotante y algunas oficinas menores llegaron allí, la clase media creció, por lo que la clase alta huyó del centro y éste presentó, en consecuencia, un deterioro económico. Por su parte, Esa clase media que quedó allí debía ‘invertir’ en estos predios, pero no contaba con los recursos necesarios para ello, por lo que ésta también huyó un poco ‘más allá’ de donde había migrado la clase alta. De ahí que sea la periferia su hogar. En cuanto al centro, y debido al constante abandono, éste presenta un deterioro social: se convierte en el hogar del habitante de calle.
¿Es importante que el gremio Inmobiliario conozca todo esto y, si lo es, por qué?
Sí, es muy importante que los gestores inmobiliarios conozcan todas estas dinámicas para que se profesionalicen. No tenemos una norma que nos diga qué debemos hacer, lo más cercano es la Ley de Arrendamiento y del Avaluador pero antes no teníamos nada, por lo que había un montón de gente mal informada que se traducía en negocios mal hechos. Queremos conectar el empirismo inmobiliario con la teoría para que el gremio haga ¡plop! Poner a nuestros gestores al mismo nivel y con los mismos argumentos de un economista o de un constructor para que esté en la capacidad de decir si un proyecto es viable o no. Con estos talleres también le apostamos al trabajo en redes sólidas: por lo regular cada gestor hala para su lado, es una rueda suelta, y aquí queremos que se conozcan y trabajen de manera organizada.
Usted es, también, especialista en avalúos; para aclararle el término a nuestros lectores, ¿qué es un avalúo inmobiliario?
Lo mismo que una tasación o valoración inmobiliaria: estimar el valor de un activo por medio de un estudio profesional. Existen dos tipos de avalúo: el catastral y el comercial. El primero nos determina cuánto debemos pagar por impuesto predial. El segundo es realizado por un avaluador certificado.
¿Por qué es importante un avalúo y cómo se puede articular con el objetivo de profesionalizar el gremio inmobiliario?
A la hora de vender solemos darles valores subjetivos a nuestras pertenencias y la propiedad raíz no está exenta de esto, por lo que el valor comercial dado por un avaluador es un punto equilibrado entre lo que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor a recibir. Es una gran asesoría para evitar un mal negocio por desinformación, que es lo que buscamos a toda costa con estos ciclos de formación.
¿Existen tarifas legales para el cobro de avalúos en Colombia?
No existen. En general se cobra un porcentaje por el valor total que arroja el inmueble. Regularmente entre mayor sea el valor del inmueble menor será la tarifa. Para inmuebles más pequeños algunos avaluadores tienen tarifas establecidas que están entre los 250 y 300 mil pesos.
Para continuar con ese espíritu de legalidad y profesionalismo, ¿cuándo se debe sospechar?
Cuando nos ofrezcan tarifas muy bajas o servicios como ‘Avalúo Express’ y/o ‘Avalúo en 24 horas’. No quiero generalizar, pero hay que ser precavidos. En dos horas es casi improbable tener listo un avalúo, a no ser que la base de datos de quien ofrece el servicio sea muy buena y pueda valerse de ella. Además, una visita exhaustiva a la propiedad y al sector es obligatoria. La ética profesional juega un papel relevante: el garante de cada avalúo y de cada transacción inmobiliaria, en general, es el nombre del asesor que la realiza.

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